Minibodegas y estacionamientos ganan terreno entre quienes buscan invertir

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Durante años, la inversión inmobiliaria estuvo asociada casi exclusivamente a la compra de departamentos. Sin embargo, el mercado comienza a mostrar un cambio de tendencia. Las minibodegas y los estacionamientos están captando el interés de inversionistas que buscan diversificar su patrimonio, acceder con un menor capital inicial o explorar alternativas con dinámicas de demanda distintas a las tradicionales.

El fenómeno responde a transformaciones estructurales en las ciudades. Viviendas de menor superficie, el crecimiento del comercio electrónico y nuevas formas de habitar y trabajar han impulsado la necesidad de espacios de almacenamiento, mientras que en determinados sectores urbanos la escasez de estacionamientos continúa generando oportunidades de inversión.

"Las minibodegas y los estacionamientos han ganado protagonismo porque responden a cambios estructurales en la forma de vivir y trabajar. Hoy las viviendas son más pequeñas, existe una mayor necesidad de almacenamiento y el crecimiento del comercio electrónico ha incrementado la demanda por espacios logísticos de menor escala. En el caso de los estacionamientos, su atractivo depende mucho de la ubicación y de la disponibilidad de oferta en determinados sectores", explica Sandra Jerez, gerente general de Capital Inteligente.

La rentabilidad comienza antes de comprar

Los especialistas coinciden en que, al igual que ocurre con cualquier activo inmobiliario, la ubicación continúa siendo el principal factor para evaluar una inversión.

“En el caso de las minibodegas, es fundamental analizar la densidad habitacional, la presencia de oficinas, emprendimientos y comercios capaces de sostener una demanda permanente. Para los estacionamientos, en cambio, el análisis debe centrarse en la disponibilidad real de espacios, la conectividad y las restricciones para estacionar en superficie”, señala Jerez.

Pero existen otros factores igual de relevantes que muchas veces pasan desapercibidos.

Antes de invertir, aconseja revisar la ocupación histórica del proyecto, la experiencia del operador, los gastos comunes, los costos de administración y mantención, además de calcular la rentabilidad neta una vez descontados todos esos gastos.

"La recomendación es mirar el flujo neto más que la rentabilidad bruta que suele utilizarse en la publicidad, porque es ese indicador el que refleja el verdadero desempeño de la inversión", señala la experta en inversión inmobiliaria de Capital Inteligente.

Un activo para diversificar

Quienes hoy optan por este tipo de inversiones corresponden principalmente a personas que buscan complementar su cartera inmobiliaria o ingresar al mercado con un ticket de entrada menor al que exige la compra de un departamento.

Sin embargo, la experta advierte que no se trata de una inversión automática ni de un activo exitoso por definición.

"Puede ser una excelente alternativa para una primera inversión, siempre que exista un análisis serio del mercado. Lo importante no es elegir entre un departamento, una bodega o un estacionamiento, sino entender cuál de esos activos responde mejor a una demanda comprobada y ofrece un equilibrio entre rentabilidad, liquidez, riesgos y potencial de valorización”, enfatiza.

La nueva lógica: invertir donde existe demanda

Las proyecciones muestran que las minibodegas seguirán creciendo en zonas con alta densidad urbana, viviendas de menor tamaño y fuerte desarrollo del comercio electrónico, una necesidad que se proyecta estable en el tiempo.

En el caso de los estacionamientos, el comportamiento será más heterogéneo y dependerá de factores como la ubicación, las políticas de movilidad y el desarrollo urbano de cada comuna.

En ambos segmentos, el éxito estará determinado menos por el tipo de activo y más por la calidad del proyecto, la administración y la capacidad de mantener altos niveles de ocupación.

"La inversión inmobiliaria está cambiando de paradigma. Hoy el inversionista está migrando desde una lógica de comprar un activo hacia una lógica de comprar una demanda. Ya no basta con adquirir una propiedad; lo realmente importante es entender quién la va a utilizar, por qué la necesita y qué tan sostenible será esa demanda en el tiempo. Ese análisis es el que finalmente determina el éxito de cualquier inversión inmobiliaria”, concluye Sandra Jerez.