Cap rate, arriendo y precio real: las tres variables que hoy determinan una buena inversión inmobiliaria

En un mercado inmobiliario mucho más exigente que hace algunos años, detectar una buena oportunidad de inversión ya no pasa únicamente por elegir una comuna con alta demanda o confiar en las proyecciones de una inmobiliaria. Hoy, la diferencia entre una inversión rentable y una que genera pérdidas mensuales está en el análisis de los datos.

De acuerdo con Matías Echeverría, CEO de HousePricing, actualmente una verdadera oportunidad inmobiliaria debe cumplir tres condiciones al mismo tiempo: que el precio de compra sea coherente con el valor real de mercado, que el arriendo proyectado cubra una parte importante del dividendo —idealmente más del 70%— y que la propiedad entregue un cap rate igual o superior al 4,5%.

"Sin esos tres elementos no estamos frente a una oportunidad, sino frente a una apuesta. Hoy la información permite validar cada uno de esos factores antes de comprar, por lo que ya no es necesario invertir únicamente por intuición", explica Echeverría.

El mercado cambió

Según el ejecutivo, el mercado inmobiliario chileno dejó atrás el escenario donde prácticamente cualquier compra generaba buenos resultados.

"Hoy es perfectamente posible comprar una propiedad en una comuna considerada atractiva y que el arriendo solo cubra cerca del 50% del dividendo. Eso significa que el inversionista debe poner todos los meses entre $300.000 y $500.000 de su bolsillo. Elegir mal tiene un costo real", afirma.

A ello se suma una mayor sobreoferta en determinados segmentos y diferencias cada vez más marcadas entre la rentabilidad de viviendas nuevas y usadas, obligando a los compradores a realizar un análisis mucho más detallado antes de tomar una decisión.

Los errores que más se repiten

Desde HousePricing identifican dos equivocaciones que continúan siendo muy frecuentes entre quienes compran una propiedad para inversión: no comprobar si el precio solicitado realmente corresponde al valor de mercado y no validar el arriendo efectivo que puede obtener esa propiedad específica.

"Muchas personas toman una decisión de varios cientos de millones de pesos con menos análisis del que realizan para comprar un automóvil. Revisar precios históricos y estimar correctamente el arriendo puede cambiar completamente la rentabilidad de una inversión", sostiene Echeverría.

El especialista recomienda comparar el precio con transacciones reales ocurridas durante los últimos 12 a 24 meses, ya que las publicaciones disponibles suelen estar entre un 10% y un 15% por sobre los valores finales de cierre.

¿Dónde están hoy las mejores oportunidades?

Los datos recopilados por HousePricing muestran que las propiedades semi-nuevas y usadas continúan liderando la rentabilidad del mercado. En la Región Metropolitana, el cap rate promedio de las viviendas usadas supera en cerca de 1,3 puntos porcentuales al de los proyectos nuevos, mientras que en comunas como San Bernardo o Maipú la diferencia puede superar los tres puntos.

En regiones también aparecen oportunidades interesantes. Comunas como Talca, Linares, Rancagua, San Fernando, Lautaro, Molina y Chillán Viejo destacan por combinar precios de entrada más accesibles, buenas perspectivas de crecimiento y rentabilidades atractivas. A ello se suman ciudades como Iquique, Antofagasta y Puerto Montt, donde algunos proyectos nuevos mantienen retornos superiores al 6%.

La oportunidad perfecta ya no aparece sola

Para quienes buscan realizar su primera inversión inmobiliaria, el CEO de HousePricing recomienda contar con un pie equivalente al menos al 10% del valor de la propiedad, validar el arriendo esperado mediante información independiente y calcular el cap rate antes de comprometer la compra.

"Hoy la oportunidad inmobiliaria perfecta prácticamente no existe como algo evidente para todos. Lo que existen son buenas oportunidades que solo aparecen cuando se analizan correctamente el precio justo, el arriendo real, la rentabilidad y la evolución de la comuna. El inversionista que hace ese trabajo encuentra oportunidades; el que no, termina pagando más y obteniendo una menor rentabilidad", concluye Echeverría.